한국에서 임대차 계약이 1년 혹은 2년으로 맺어지는 경우가 많아, 계약 만료 시점이 되면 ‘재계약할지, 다른 집으로 이사할지’ 결정을 내려야 한다. 이 문제는 매달 지출, 이사 비용, 주거 안정성 등에 직결된다. 외국인 세입자도 예외는 아니며, 오히려 더 복잡하게 느껴질 수 있다. 이번 글에서는 계약 만료 후 재계약을 할 때와 새로운 집으로 옮길 때의 장단점을 분석하고, 비용 절감을 위한 실질적 노하우를 공유해보겠다.
1) 재계약: 익숙한 장소, 이사 비용 절약
장점: 이사 스트레스 없이 계속 거주 가능
재계약을 하면 가장 큰 이점은 이사 비용과 시간을 아낄 수 있다는 것이다. 짐을 싸고 옮기는 과정은 돈이 꽤 들고, 가구·가전을 해체·재설치하는 데도 번거로움이 따른다. 또한 동네에 익숙해져 주변 편의시설, 교통 패턴 등을 이미 잘 알고 있는 편리함을 유지할 수 있다.
단점: 월세·전세금 인상 압박
일반적으로 집주인은 재계약 시 임대료를 올리려 할 수 있다. 한국의 계약갱신청구권과 전·월세상한제에 따라 5% 이상 인상은 제한되긴 하지만(2년 계약 기준), 실제 상황은 협상에 따라 달라진다. 외국인 세입자는 상한제를 잘 모르면, 집주인이 과도하게 올리는 대로 받아들일 위험이 있다. 이를 인지하고, 법적 상한선과 시장 시세를 알아둬야 한다.
2) 이사: 새로운 집 찾기, 비용 부담
장점: 더 나은 조건 찾을 수 있다
집주인과 임대료 인상 협상이 불발되거나, 동네가 마음에 안 들거나, 직장·학교가 바뀌어 더 가까운 곳으로 옮기고 싶다면 이사가 답이다. 시장 시세가 내려갔거나 다른 지역에 좋은 매물이 있다면, 같은 비용으로 더 넓거나 더 현대적인 집을 구할 수도 있다.
단점: 이사 비용, 중개수수료, 시간 소요
이사를 결정하면 이사비용(짐 옮기기 트럭, 포장이사, 인테리어 해체 비용 등)이 발생한다. 또한 새 집을 구할 때 부동산 중개수수료(복비)를 다시 내야 하며, 계약금·보증금 등 초기 비용도 새롭게 준비해야 한다. 시간과 에너지를 들여 매물 탐색과 계약 절차를 밟아야 하는 건 물론이다.
3) 비용 절감 노하우: 재계약 편
(1) 임대료 인상 협상
재계약 시 집주인이 월세(또는 전세보증금)를 올리려 한다면, 세입자는 이에 대해 합리적 근거를 제시할 수 있다. “거래되는 시세가 이 정도다”, “방이 오래됐고 수리 비용이 들었다” 등으로 협상하면 인상폭을 줄일 수 있다. 한국 임대차보호법에 따르면, 계약갱신청구권을 쓰면 최대 2년 더 살 수 있고, 전·월세상한제(5% 내 인상) 한도가 있다. 외국인도 이 조항을 적용받으므로, 무조건 집주인 말에 따를 필요 없다.
(2) 부분 수리 제안
집주인이 집을 개선할 의사가 있다면, 세입자가 “몇 달치 월세를 그대로 유지할 테니 이 부분을 고쳐달라”는 식으로 제안할 수 있다. 곰팡이 방지 공사, 보일러 교체, 벽지 교체 등이 그 예다. 양측이 Win-Win 하도록 협상하면 월세 인상 대신 수리 지원을 얻을 수도 있다.
(3) 중개수수료 없음
재계약은 새 부동산 중개를 통하지 않고 주인과 직접 하면 별도 복비가 없다. 다만, 갱신계약서를 쓸 때 중개사 도움을 받으면 소정의 수수료가 있을 수 있으니 유의. 그래도 이사 때보다 훨씬 저렴하다.
4) 비용 절감 노하우: 이사 편
(1) 중개수수료 할인 협상
이사 갈 새 집을 찾을 때, 법정 한도 내라도 중개수수료를 깎을 여지가 있다. 여러 중개소를 돌아보면서 매물을 비교하면, 중개소가 고객을 붙잡기 위해 수수료를 조금 낮춰주기도 한다. 법정 상한을 모르고 다 내지 말고, “법정 중개보수 한도가 어디까지인지” 사전에 알아둬야 한다.
(2) 이사 시기·방식 조정
이사철(23월, 89월)은 이사업체가 바쁘고 비용이 오를 수 있다. 피크 시즌을 피해 4월이나 10월처럼 한가한 달에 이사를 계획하면 조금 더 저렴하다. 이삿짐 센터에 따라 포장이사 vs 반포장이사 vs 용달만 이용이 가격 차이가 크므로, 짐 규모와 예산에 맞춰 선택하자.
(3) 직거래 or 온라인 중개 플랫폼
만약 중개소를 통하지 않고 ‘직거래’(집주인과 직접 계약)를 한다면 복비를 아낄 수 있다. 다만 사기 위험이 있으니 등기부등본 확인, 공증 절차를 더욱 철저히 해야 한다. 최근에는 직방·다방 같은 앱에서 집주인 직접 매물을 찾아 직거래하는 사례도 증가한다.
5) 의사결정 포인트: 어떤 상황에서 재계약이 유리?
1) 주변 시세가 올라서 지금 집이 싸다면
계약 만료 무렵 주변 시세가 꽤 올라 있다면, 현재 집이 약간 올려받더라도 여전히 저렴할 수 있다. 새 집을 구하면 보증금이나 월세가 훨씬 높을 가능성이 있다면, 재계약이 경제적이다.
2) 이사 비용이 부담된다면
이사 비용은 포장이사, 설치비, 중개수수료, 중도해약 패널티 등으로 수십~수백만 원이 나올 수 있다. 만약 조금 월세가 오르더라도 이사비용보다 적다면, 재계약이 낫다.
3) 동네 만족도가 높고, 출퇴근 편
동네 환경이 너무 좋아 다른 지역으로 굳이 옮길 이유가 없다면, 재계약이 스트레스를 줄여준다. 직장이나 학교가 가까우면 교통비·시간도 아낄 수 있으니, 전체 비용으로 계산하면 이점이 크다.
6) 사례: 유학생 M씨의 고민과 결론
M씨는 서울에서 1년 동안 D-2 비자로 원룸 월세 50만 원(보증금 500만 원)에 살고 있었다. 계약 만료 전 집주인이 월세를 55만 원으로 올리겠다고 했다. M씨는 이사 비용 약 30만 원(이삿짐 소형 트럭) + 새 계약 중개 수수료 20만 원, 그리고 보증금 반환 시점에 맞춰 새 집 계약금도 있어야 한다고 계산했다. 임차가 상승해도 5만 원의 월세 인상은 연간 60만 원 추가 지출이지만, 이사 비용 50만 원을 생각하면 오히려 재계약이 이득이었다. 결국 M씨는 재계약을 선택했고, 집주인에게 화장실 수리와 벽지 교체를 약속받아 만족도도 높았다.
결론: 주거 안정 vs 새로운 시작, 비용과 편익을 맞추자
임대 계약 만료 시 “재계약 vs 이사”는 경제적·시간적·편의적 고려가 모두 필요하다. 재계약은 이사 비용이 없고 동네 익숙함을 이어가는 장점이 있지만, 임대료 인상을 맞닥뜨릴 수 있다. 반대로 이사는 번거롭고 비용이 들지만, 더 나은 집이나 적절한 입지를 찾을 기회가 될 수 있다.
따라서 임대료 인상분 + 재계약 협상 여지 vs 이사비용 + 새 집 시세를 종합적으로 비교하면 합리적인 결론에 도달할 수 있다. 국적이나 언어가 달라도, 법적 권리(갱신청구권, 전월세상한제)는 외국인에게도 똑같이 적용되므로 이점을 놓치지 말자. 또한 중개수수료와 이사업체 비용을 아낄 수 있는 팁들을 활용하면 부담을 줄일 수 있다.
결국 한국에서 안정된 주거 생활을 영위하려면, 만료 시점에 이런 전략적 판단이 필요하다. 무작정 “집주인이 올린다니까 어쩔 수 없지”라고 따르기보다, 시세와 법적 보호 장치를 살펴 협상하거나 이사 대안을 모색하자. 적절한 선택으로 비용과 시간을 절약하고, 편안한 환경을 지속하게 될 것이다.
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